Muitas pessoas associam a usucapião a imóveis abandonados ou localizados em áreas remotas. No entanto, é importante saber que até mesmo apartamentos em condomínios de luxo podem estar sujeitos a irregularidades registrais que demandam ação de usucapião para sua resolução.
Há um mito muito grande de que para pleitear usucapião de um imóvel deve-se ter invadido ou o imóvel ser abandonado, mas a realidade não é essa. Desde a vigência do Código Civil foram diversos os casos de usucapião de apartamentos e casas em condomínios de alto padrão, seja pelo possuidor que comprou e não registrou seu nome na matrícula, seja por aquele herdeiro que utilizou sozinho o imóvel por pelo menos 10 anos.
Um cenário comum envolve a compra de um imóvel por meio de um contrato de compra e venda não oficial, o chamado “contrato de gaveta”.
Problemas surgem quando, após algum tempo, não é possível formalizar a escritura pública devido ao falecimento do vendedor ou à perda de contato com ele, tornando o registro ou outras formas de regularização inviáveis. Nesse caso, a usucapião emerge como uma solução para superar esses obstáculos e transferir a titularidade para o nome do verdadeiro proprietário.
Outro exemplo frequente é quando os herdeiros permitem que um dos irmãos use exclusivamente o imóvel sem formalizar um contrato de comodato. Com o passar de pelo menos 10 anos, esse herdeiro pode adquirir o direito de reivindicar a usucapião, desde que atenda a outros requisitos legais e se comporte como proprietário do bem.
Vejamos que além de a ação de usucapião ser um instrumento jurídico que possibilita regularizar e valorizar o imóvel referido instituto dá segurança jurídica ao verdadeiro dono do imóvel visto que após a sentença retira qualquer dúvida sobre sua titularidade. Ademais, pode-se usar a usucapião em defesa em ações possessórias e contra penhoras ou restrições legais impostas judicialmente ao imóvel em nome do antigo proprietário registral.
A usucapião de bens imóveis tem previsão em diversos artigos do Código Civil, entre eles, o 1.238, 1.240-A e 1.242, bem como na Constituição Federal, nos artigos 183 e 191, variando o tempo de posse de 2 a 15 anos e, apesar de ser um procedimento judicial e necessitar de um advogado para atuar, desde 2016 pode ser feita, via de regra, de forma mais rápida, pela via extrajudicial.
A ação de usucapião de casas em condomínio e apartamentos, no geral, dispensa o levantamento topográfico feito por engenheiro, eis que os loteamentos têm as descrições do imóvel bem definidas e previamente aprovadas pelo cartório e o município podendo ser utilizadas no processo. Da mesma forma, o apartamento tampouco necessita de levantamento topográfico, pois as metragens são intramuros e não há risco de invasão da unidade vizinha o que torna o processo mais rápido com a anuência ou citação do condomínio através do síndico eleito.
Para iniciar um processo de usucapião de uma casa em condomínio ou de um apartamento, alguns requisitos devem ser atendidos:
• O imóvel não pode ser de propriedade pública.
• Deve-se demonstrar a posse contínua e pacífica por um período de 2 a 15 anos, dependendo da modalidade de usucapião.
• É necessário comprovar a boa-fé e a existência de um justo título, como um contrato não registrado ou uma escritura.
• O pedido de usucapião pode ser feito por pessoas físicas ou jurídicas.
Importante ressaltar que, desde 2016, muitos casos de usucapião podem ser resolvidos de forma mais rápida e simples pela via extrajudicial, especialmente se as características físicas do imóvel já estiverem devidamente definidas e aprovadas por autoridades competentes.
E você, já verificou a documentação do seu imóvel? Estar informado sobre suas opções legais é crucial para garantir a proteção e a valorização de sua propriedade.
